西式快餐总是能轻而易举的俘获吃货的心，也吸引了很多加盟商的目光。摩地卡披萨就享有很高的声誉，最近不少想要开摩地卡披萨加盟店的老板都会问到的一个问题：怎么知道在哪开披萨店好生意？摩地卡披萨加盟选址需要做哪些评估？我们一起来看看吧！

一、基础评估

中国人经商最讲究“天时、地利、人和”，对于开店经营者来说，店铺位置的好坏是能否盈利的关键。如果不经过认真而科学的选址，而是仓促或者盲目开店的话，通常很难摆脱关店厄运。

一般来说，沿街商铺（下文简称“街铺”）的选址评估包括基础评估、商圈评估、竞争评估以及不宜开店评估四个方面，下面我们就结合一个找店的需求一一深度解析。

街铺选址首先要做基础评估，该评估将选址最关键重要的指标归类在一起，是新店选址评估的基础。

披萨店都是堂食外卖双线经营，所以店铺面积要求不需要特别大，我们以找店需求是面积60+平米左右的店，沿街，人流量大为例。结合开店需求，我们来看看基础评估指标包含哪些方面：

1、租金月商比

租金与营收的占比，可以分为租金月商比及租金日商比两种。一般而言，2-3天的营业额要大于月租金，具体视毛利率而定，最长不宜超过5天，否则建议放弃该店址。

2、立地条件

一般人会分不清主角间和次角间的区别，立地条件最佳位置为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角间指的就是指这个位置。次角间指的是次佳位置，就是紧挨主角间的位置。

3、店址所在商圈类型

分为城市商业中心、社区商业中心、交通枢纽的商业中心。到一个城市一般先找城市商业中心实际观察，再找社区商业中心，看符合路段在哪里，商圈范围是否符合，再找交通枢纽的商业中心。

※城市商业中心：商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）内常住的居民或上班的人，而最主要的客群则是门前经过的人们及附近集客点购物或活动的人群。

※社区商业中心：主要是附近居民，写字楼或学校集中的区域及开发区等的商业中心也是归类于社区商业中心。一般来说，社区商业街的商圈范围为距其走路约10分钟左右的距离（约1公里）内。

※交通枢纽的商业中心：这里所说的交通要道和交通枢纽，包括火车站外围、地铁的大型中转站等。店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。

※其它（封闭通路）：商圈的主要客源就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员

4、店宽

店宽分为一面和两面。面宽4米的店会导致门头太窄（感觉是小杂货铺，不吸引人），和面宽8米入店度比较的话相去甚远，要仔细观察实际门面店宽的情况。

5、路宽

分双向道、单向道、护栏/四车道。双向道指的是没有护栏路宽，不像四车道40米宽道路会影响交通和接近性，因此分值最高。凡超过40米宽的四线道以上道路或中间有栏杆、安全岛阻隔的主要干道分值越低。

6、预估时均人流量

经过新店址门口的最少人流量应达到1000人/小时以上，人流2700人/小时以上为最高分。

7、车辆停靠

指新店址是否好停车，例如：汽车、摩托车、脚踏车较容易停车的地方。或者附近有停车场所，或者近距离内有大型停车场等。

8、接近性

虽显眼位置但要多绕几圈才能到达，一些人工或天然的障碍有可能使顾客放弃选择，例如需要穿越街口、马路，门面台阶太高（顾客不愿多爬），对顾客最便利的位置就是在进出容易的地方，例如：无障碍、无台阶、有独立出入口的地方。

二、不宜开店评估

商铺选址就是要选地段比较好的地方，人们经常自以为是地认为自己所选的店铺地段好，而忽略不宜开店的因素。我们根据行业经验，将30项不宜开店的因素列出供选择，符合的项数越多则越差。符合率如果高达50%以上，则应放弃此铺位。

1、在基础商圈区域内，如大条道路、铁轨、铁道高架、高速公路高架、河州等有成为重大障碍，并可能成为限定商圈，店铺影响范围从周边流入之可能性不大。

2、虽然是繁华街道，但跟都会区的大规模繁华街相比，购买设施、饮食设施、娱乐设施较少。

3、虽然是办公楼，但跟都会区的大规模办公楼相比，上班族较少，以小规模的企业或地区办公房为主。

4、虽然是厂房但跟其他规模厂房相比，上班族较少，是以小规模的厂房生产为主。

5、虽然是医院，但跟都会区的大规模医院相比，上班族较少，是以小规模的医院为主。

6、虽然是学校，但跟都会区的大规模学校相比，上班族较少，是以小规模的学校为主。

7、办公楼但没有24小时的公司，没有邻接繁华街，而政府机关大楼都很早关门，夜间的人口非常的少。

8、纯粹的办公街，假日时人口非常少，没有像在热闹的繁华街、购物街等要素。

9、办公楼上班的人非本店址之目标客层。

10、办公室上班者出入方向不会走向店址的方向，店址也不是接近邻近的办公楼的主要出入口。

11、只有出勤时间带的尖峰时徒步通行量才比较多，全部时间带的通行量并不多，且午餐时间带也不热闹。

三、商圈评估

商圈评估的指标分为：道路构造、道路特性、动线、视野性、道路坡度、道路塞车等6项指标，介绍如下：

1、道路构造

道路是否超过8米宽，中间是否有栏杆，会影响顾客是否容易接近店铺。

2、道路特性

是否有斑马线的道路特性。如果新址是在有斑马线十字路口信号灯前，一般来说会有利于增加顾客停留的时间，得分会高些。

3、动线

是回家动线还是通勤动线？是顺向车道还是逆向车道？上班、上学动线比下班、下课动线差，上班一般都忙着赶时间，故新店址最好是在下班动线上。顺向车道比逆向车道好。所以新址位于回家动线且是在顺向车道上的分值最高，反之最小。

4、视野性

这是一项重要指标，新店址门口绝对不可以有大型遮挡物（不容易被发现），例如：街道的树木、安全岛、电线杆、天桥、大楼等，都可能阻碍到招牌的视觉效果。选择新址越显眼位置越好，例如在150米距离就能看见，分值最高。反之50米距离才能看见分值最低。

5、道路坡度/塞车

尽可能在平坦的道路上开店，不要在坡道上/容易塞车的道路开店。如果不得已要在有坡度的道路上开店时，上坡途中较有利，顾客会有入店停留的机会。

摩地卡披萨加盟选址需要做哪些评估？披萨加盟店开在哪里决定这以后的经营好坏，建议大家结合自身条件去挑选。有时候，选铺比找男女朋友还需要耐心。